Hệ số sử dụng đất là một chỉ tiêu quan trọng trong việc quy hoạch và phát triển các dự án nhà ở cao tầng, đặc biệt là chung cư và khu phức hợp. Chỉ số này giúp xác định tổng diện tích sàn xây dựng hợp pháp, trên một quỹ đất nhất định.
Hãy cùng VINHOME.LAND tìm hiểu về khái niệm và cách tính hệ số sử dụng đất dưới bài viết sau đây.
Mục lục [Ẩn]
Hệ số sử dụng đất là gì?
Theo quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (ban hành theo Thông tư 22/2019/TT-BXD và được thay thế, cập nhật bởi Thông tư 01/2021/TT-BXD), hệ số sử dụng đất được hiểu là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng của công trình (kể cả phần tầng hầm) với diện tích toàn bộ lô đất xây dựng.
Trong đó, các phần diện tích phục vụ kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, khu vực để xe, phòng lánh nạn, tầng mái… sẽ không được tính vào tổng diện tích sàn để xác định hệ số. Đơn vị tính của chỉ số này là mét vuông.
Cách tính hệ số sử dụng đất như thế nào?
Dựa trên các quy định hiện hành trên, hệ số sử dụng đất được tính theo công thức sau:
Trong đó, tổng diện tích sàn là phần diện tích của tất cả các tầng, bao gồm tầng hầm, ngoại trừ những khu vực dành cho kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, không gian lánh nạn và khu vực đỗ xe.
Quy định về hệ số sử dụng đất tối đa
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (Thông tư 01/2021/TT-BXD), hệ số sử dụng đất tối đa được xem là yếu tố quan trọng để kiểm soát mật độ xây dựng và quy mô công trình. Cụ thể:
Nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25m và diện tích lô đất ≤ 100m² có thể xây dựng với mật độ tối đa 100%, tuy nhiên vẫn phải tuân thủ quy định về khoảng lùi và khoảng cách giữa các công trình.
Với những khu vực thiếu quỹ đất cho công trình công cộng, có thể được tăng mật độ xây dựng nhưng không vượt quá 60%.
Tại các khu vực cần kiểm soát quy mô dân số và hạ tầng, việc quy hoạch sẽ ưu tiên áp dụng hệ số sử dụng đất thay cho chỉ tiêu mật độ hoặc tầng cao. Hệ số tối đa sẽ được xác định trong đồ án quy hoạch, dựa trên diện tích lô đất và chiều cao công trình.
| TT |
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) |
Hệ số sử dụng đất tối đa theo diện tích lô đất |
|||
|
≤ 3.000 m2 |
10.000 m2 |
18.000 m2 |
≥ 35.000 m2 |
||
| 1 | ≤ 16 | 4,0 | 3,5 | 3,4 | 3,25 |
| 2 | 19 | 4,8 | 3,9 | 3,78 | 3,6 |
| 3 | 22 | 5,6 | 4,34 | 4,2 | 3,99 |
| 4 | 25 | 6,4 | 4,64 | 4,48 | 4,24 |
| 5 | 28 | 7,2 | 4,95 | 4,77 | 4,5 |
| 6 | 31 | 8,0 | 5,3 | 5,1 | 4,8 |
| 7 | 34 | 8,8 | 5,61 | 5,39 | 5,06 |
| 8 | 37 | 9,6 | 5,88 | 5,64 | 5,28 |
| 9 | 40 | 10,4 | 6,24 | 5,98 | 5,59 |
| 10 | 42 | 11,2 | 6,58 | 6,3 | 5,88 |
| 11 | 46 | 12,0 | 6,9 | 6,6 | 6,15 |
| 12 | > 46 | 12,8 | 7,2 | 6,88 | 6,4 |
Chú thích:
Đối với các lô đất có diện tích và chiều cao không nằm trong phạm vi bảng quy định, có thể nội suy giữa hai mức giá trị gần nhất để xác định hệ số phù hợp.
Những công trình đóng vai trò điểm nhấn kiến trúc, có yêu cầu đặc biệt về cảnh quan đô thị, có thể được xem xét áp dụng hệ số sử dụng đất lớn hơn 13 lần. Tuy nhiên, việc này chỉ được chấp thuận khi đảm bảo không gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khu vực.
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất (FAR) là yếu tố quan trọng trong quy hoạch và xây dựng đô thị. Chỉ số này càng cao thì tổng diện tích sàn của công trình càng lớn. Đồng thời, hệ số sử dụng đất cũng liên quan trực tiếp đến mật độ dân cư: hệ số thấp đồng nghĩa số lượng cư dân ít hơn và ngược lại.
Ngoài ra, chỉ số này còn tác động đến quyền lợi người sở hữu căn hộ, chất lượng không gian sống và hạ tầng khu vực. Hệ số sử dụng đất được hình thành nhằm kiểm soát số tầng và quy mô công trình phù hợp với mật độ xây dựng được cho phép.
